De markt voor Airbnb en toeristische verhuur in Zuid-Alicante en de bredere regio Valencia is de afgelopen twee jaar aanzienlijk veranderd.
Als je een woning bezit in gebieden zoals Ciudad Quesada, Orihuela Costa, Torrevieja, Guardamar of Pilar de la Horadada, heb je waarschijnlijk al tegenstrijdige informatie online gezien. Sommigen zeggen dat Airbnb volledig wordt verboden. Anderen beweren dat je geen toeristische vergunning meer nodig hebt als de verhuur langer duurt dan 11 dagen.
De werkelijkheid ligt ergens in het midden.
Toeristische verhuur blijft legaal in de regio Valencia, maar de markt wordt steeds sterker gereguleerd, strenger gecontroleerd en aanzienlijk minder flexibel dan voorheen.
De Belangrijkste Verandering: De 10-Dagenregel
Volgens de vernieuwde regelgeving van de regio Valencia wordt het belangrijkste onderscheid nu gemaakt op basis van de duur van de verhuur:
- 1 tot 10 nachten = toeristische verhuur
- 11 of meer opeenvolgende nachten = seizoens- of tijdelijke verhuur
Dit onderscheid is inmiddels een van de belangrijkste factoren geworden voor vastgoedinvesteerders aan de Costa Blanca.
Woningen die voor 10 dagen of minder worden verhuurd, worden over het algemeen beschouwd als toeristische accommodaties en vereisen een geldige toeristische vergunning (VT-nummer).
Woningen die voor 11 opeenvolgende dagen of langer worden verhuurd, kunnen onder de Spaanse regelgeving voor seizoensverhuur vallen in plaats van onder de regels voor toeristische accommodaties.
Daardoor stappen veel eigenaars af van het traditionele Airbnb-model voor korte verblijven en richten zij zich meer op:
- Verhuur aan digitale nomaden
- Winterverhuur
- Middellange termijn verhuur
- Tijdelijke relocaties
- Accommodatie voor remote workers
Wordt Airbnb Verboden?
Nee, niet in Zuid-Alicante.
Wel worden de regels in de hele regio Valencia strenger, vooral in gebieden die als verzadigd worden beschouwd.
Bestaande, legale toeristische vergunningen blijven geldig en worden steeds waardevoller, omdat nieuwe vergunningen in sommige gemeenten moeilijker te verkrijgen zijn.
Sommige gemeenten hebben nu de bevoegdheid om:
- Nieuwe toeristische vergunningen te beperken
- Toeristische appartementen in bepaalde zones te beperken
- Nieuwe aanvragen tijdelijk stop te zetten
- Strengere stedenbouwkundige eisen op te leggen
Daardoor is de vroegere strategie van vrijwel elk appartement kopen en het direct op Airbnb plaatsen niet meer zo eenvoudig als vroeger.
Bestaande Toeristische Vergunningen Worden Steeds Waardevoller
Woningen die reeds beschikken over:
- Een geldige VT-vergunning
- Correcte registratie
- Goedkeuring van de gemeenschap van eigenaars waar vereist
worden steeds aantrekkelijker voor zowel investeerders als kopers.
In veel gevallen voegt de vergunning zelf inmiddels aanzienlijke waarde toe aan de woning, vooral in Zuid-Costa Blanca waar de vraag naar huurwoningen hoog blijft.
Appartementen versus Villa's
Een van de grootste veranderingen in de markt is de toenemende kloof tussen appartementen en vrijstaande villa's.
Appartementen
Appartementen worden steeds uitdagender als investering voor toeristische verhuur, omdat verenigingen van eigenaars tegenwoordig veel meer controle hebben over toeristische activiteiten binnen wooncomplexen.
Veel gemeenschappen kunnen nu:
- Toeristische verhuur beperken
- Tegen nieuwe toeristische activiteiten stemmen
- Extra voorwaarden opleggen
Dit creëert extra onzekerheid voor kopers die een appartement willen aanschaffen zonder bestaande toeristische vergunning.
Vrijstaande Villa's
Vrijstaande villa's worden over het algemeen als minder risicovol beschouwd omdat zij vaak buiten veel gemeenschapsgebonden beperkingen vallen.
Daarom blijven villa's met een bestaande toeristische vergunning tot de best presterende verhuurinvesteringen in Zuid-Alicante behoren.
Kun Je Verhuur van 11+ Nachten Adverteren op Airbnb Zonder Toeristische Vergunning?
Hier begint een van de grootste juridische grijze zones binnen de markt.
Volgens de huidige regelgeving van de regio Valencia kunnen verhuurperiodes van meer dan 11 opeenvolgende nachten buiten de standaardcategorie van toeristische accommodaties vallen.
Dit heeft geleid tot een grote verschuiving binnen de markt, waarbij veel eigenaars zich niet langer richten op wekelijkse Airbnb-verhuur, maar op:
- Maandelijkse verblijven
- Accommodatie voor digitale nomaden
- Winterverhuur
- Seizoensverhuur
Deze woningen worden vaak geadverteerd op platforms zoals Airbnb als middellange termijn verhuur of tijdelijke accommodatie in plaats van klassieke vakantieverhuur.
Toch blijft dit een van de meest besproken onderdelen van de huidige regelgeving.
Hoewel verblijven van meer dan 11 nachten mogelijk geen traditionele toeristische vergunning vereisen wanneer zij correct worden gestructureerd, blijft er discussie bestaan over hoe deze woningen mogen worden geadverteerd, gepromoot en gecontracteerd, vooral wanneer ze worden aangeboden via platforms voor kortetermijnverhuur.
De veiligste interpretatie lijkt momenteel:
- Vakantieverhuur van 1 tot 10 nachten vereist een toeristische vergunning
- Langere seizoensverhuringen kunnen buiten de vergunningseisen vallen indien correct gestructureerd
De belangrijkste factor is dat de verhuur daadwerkelijk als tijdelijke huisvesting functioneert en niet als verkapte toeristische accommodatie.
Voorbeelden die doorgaans als minder risicovol worden beschouwd zijn:
- Verblijven voor remote work
- Tijdelijke verhuizing
- Winterresidentie
- Studie- of werkgerelateerde verblijven
Dit wordt doorgaans als veiliger beschouwd dan een woning puur promoten als vakantieappartement voor toeristen.
Waarom Veel Eigenaars Hun Strategie Veranderen
Nu de regelgeving strenger wordt, passen veel investeerders hun verhuurstrategie aan.
In plaats van zich uitsluitend te richten op weekend- of weekverhuur, focussen veel eigenaars zich tegenwoordig op:
- Digitale nomaden
- Remote workers
- Gepensioneerden die overwinteren
- Huurders voor middellange termijn
- Internationale kopers die tijdelijk verhuizen
Voor veel verhuurders biedt dit model bovendien:
- Minder wisselingen van huurders
- Lagere beheerkosten
- Minder klachten van buren
- Langere bezettingsperiodes
- Mogelijk minder regelgevingsrisico
Waar Kopers Op Moeten Letten Voor Aankoop
Als je vastgoed koopt in Zuid-Alicante met verhuurinkomsten in gedachten, is het belangrijker dan ooit om te controleren:
- Of de woning al beschikt over een toeristische vergunning
- Of de gemeenschap van eigenaars toeristische verhuur toestaat
- Of er lokale beperkingen gelden
- Of de woning geschikt is voor korte of middellange termijn verhuur
- Of het beoogde gebruik overeenkomt met de huidige regelgeving
Het regelgevingslandschap verandert snel en interpretaties kunnen per gemeente verschillen.
Tot slot
De verhuurmarkt van Zuid-Costa Blanca blijft actief en winstgevend, maar de omstandigheden zijn aanzienlijk veranderd.
Toeristische verhuur is niet verboden, maar de regelgeving wordt strenger en naleving is belangrijker dan ooit.
Voor veel eigenaars verschuift de markt naar een hybride model dat bestaat uit:
- Vergunde toeristische verhuur
- Middellange termijn accommodatie
- Verhuur aan digitale nomaden
- Seizoensverhuur
Dit vervangt geleidelijk het traditionele model dat volledig afhankelijk was van wekelijkse Airbnb-verhuur met een hoge omloopsnelheid.
Zoals altijd is het verstandig om professioneel juridisch en fiscaal advies in te winnen voordat je start met verhuuractiviteiten of vastgoed aankoopt puur voor investeringsdoeleinden.